重劃Q&A

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問1.	什麼是市地重劃？
答1.	市地重劃指已發布都市計畫細部計畫範圍內土地，以交換分合的手段，將地界不整或畸零狹小或未面臨道路的土地，重新劃定界址及地形，使原來每筆土地都面臨道路成整齊宗地。同時，重劃工程施作，將區內各公共設施予以闢建，使成為公共設施完善立即可建築使用的地區，至於區內公共設施用地及辦理重劃所需的工程費用、重劃費用及貸款利息由土地所有權人按受益比例共同負擔，於扣除費用後，地主即可分配建築用地之一種都市土地改良事業。

問2.	如何以市地重劃方式實施整體重建？
答2.	市地重劃是依照都市計畫規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土地，加以重新整理、交換分合，並興建公共設施，使成為大小適宜、形狀方整，各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用，然後按原有位次分配予原土地所有權人。

問3.	辦理市地重劃的法令依據為何？
答3.	市地重劃是依據「平均地權條例」及其施行細則暨內政部訂頒之「市地重劃實施辦法」等相關法令規定辦理，如為自辦市地重劃除依上開法令外，內政部並另訂頒有「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」做為實際執行之依據。

問4.	市地重劃種類？
答4.	市地重劃可依主辦單位不同分為公辦市地重劃及自辦市地重劃。依平均地權條例第五十六條規定，各級主管機關得選定地區報經上級主管機關核准後辦理市地重劃，或依同條例第五十七條規定，適當地區內之私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意，得申請該管縣市政府核准後優先實施市地重劃，此即所謂公辦市地重劃；另依同條例第五十八條由土地所有權人自行組織重劃會，並經主管機關核准後辦理之市地重劃，即為自辦市地重劃。兩種重劃方式除發動主體不同外，重劃作業程序均無不同。

問5.	辦理市地重劃的效益為何？
答5.	妥善建設社區相關公共設施，藉以改善居住環境及提昇生活品質。

問6.	如何自辦市地重劃？
答6.	土地所有權人自行辦理市地重劃，應依「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」之規定。自辦市地重劃之主要程序如下：
答6.	重劃發起及成立籌備會→申請核定擬辦重劃範圍→徵求土地所有權人同意→重劃計畫書之擬定、申請核定及公告並通知土地所有權人→成立重劃會→禁止土地移轉等事項及籌措經費→測量、調查及地價查估→計算負擔及分配設計→土地改良物或墳墓拆遷補償及工程施工→重劃分配結果公告、公開閱覽及異議之處理→申請地籍整理及地價換算→交接及清償與申請核發費用證明書→財務結算→撰寫重劃報告及解散重劃會

問7.	由政府舉辦市地重劃與土地所有權人自辦市地重劃的差別為何？
答7.	市地重劃係依照都市計劃規劃內容辦理，其由政府辦理或土地所有權人自行辦理，對於都市整體開發及公共設施建設效果並無差異，惟自辦市地重劃係土地所有權人自行辦理重劃，且其辦理前須徵得區內土地所有權人半數以上及其所有土地面積超過重劃區內私有土地總面積半數以上者之同意始得辦理，而公辦重劃則係由政府辦理，且其重劃負擔倘未超過區內總面積百分之四十五者，則無須徵得土地所有權人同意。

問8.	辦理市地重劃與都市計畫的關係如何？
答8.	按市地重劃係依據都市計畫規劃內容來辦理，故選定之重劃區須已發布都市計畫細部計畫者或雖無細部計畫但其主要計畫具有細部計畫實質內容者。如尚未發布細部計畫或其細部計畫需變更者，應於完成細部計畫之擬定或變更程序後，再行辦理重劃。

問9.	參與市地重劃土地可享有那些稅賦之減免？
答9.	市地重劃區土地所有權人提供之土地，主辦機關將發給重劃負擔總費用證明書，土地所有權人可以在重劃後第一次移轉計算土地漲價總數額時減除，並依減除後計算之土地增值稅額再減徵百分之四十。市地重劃辦理期間，致無法耕作或不能為原來之使用而無收益者，其地價稅全免，重劃完成後，自完成之日起，其地價稅減半徵收二年。

問10.	土地所有權人對分配結果有異議應如何處理?
答10.	一、土地所有權人對土地分配結果有異議時，得於土地分配公告期間內向主管機關以書面提出異議。未提出異議或逾期提出者，其分配結果於公告期滿時確定。二、分別共有土地調整分配為單獨所有者，共有人如提出異議，主管機關得不予調處，仍分配為共有。

問11.	市地重劃常見的錯誤觀念。
答11.	一、公共設施用地所有權人參加市地重劃可否獲得地價補償？
	重劃前公共設施用地所有人參加市地重劃，因重劃非屬徵收，重劃前的土地扣除抵付重劃負擔後，亦可獲分配建築用地，自不給予地價補償費，但重劃後所分配之土地未達細部計畫書所規定之最小建築基地面積之二分之一者或未達畸零地使用規定所定之寬、深度或面積者，仍應發給地價補償費。
	二、有未建築土地可供抵付重劃負擔，可否要求改以現金繳納？
	市地重劃共同負擔須以未建築土地折價抵付，無未建築土地者，始得以現金繳納之。
	三、土地承租人或占有人或其他權利人可否分配土地？
	市地重劃的對象為土地所有權人，故土地分配對象為土地所有權人。土地的承租人、占有人或其他權利人均無權要求分配土地。

問12.	重劃後應分配面積增減時，應如何處理？
答12.	重劃後實際分配之土地面積多於應分配之面積者，應繳納差額地價；實際分配面積少於應分配之面積者，應發給差額地價。

問13.	土地所有人參加市地重劃有什麼好處？
答13.	一、重劃後土地所有權人獲分配地土地均為可建築用地，可馬上申請建築，不會再受禁、限建的限制。
	二、提高土地利用價值，獲地價上漲之利益：重劃後土地所有權人分配所得之土地均面臨道路，交通便利，且因公共設施完善，居住品質提高，使土地利用價值增加，地價亦隨之上漲。
	三、調整您土地之地權
	如果您參加重劃之土地為分別共有者，符合相關規定時得分配為單獨所有；如此可省去您申辦共有物分割手續
	四、土地增值稅之減徵
	經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵40%。
	五、地價稅之減免
	土地參加重劃期間地價稅免徵，重劃完成後其地價稅減半徵收2年。

問14.	分別共有土地於市地重劃時是否申請分配為單獨所有?
答14.	分別共有土地，共有人依該宗應有部分計算應分配面積已達最小分配面積標準，且經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，或其應有部分合計逾三分之二之同意者，得分配為單獨所有。
	申請分配為單獨所有的要件如下：
	一、共有人依該宗應有部分計算之應分配面積已達最小分配面積。
	二、同意分配為單獨所有之人數及應有部分應符合土地法第三十四條之一第一項標準。
	三、須共有人向重劃主管機關提出申請。
	依上述說明共有土地申請分配為單獨所有，應向重劃主辦機關提出申請，申請時各同意之共有人應事先協議各人分配位置或次序。至於公同共有土地，於實施市地重劃時，公同關係仍繼續存在，依法不得分割，因此，公同共有人不能申請分配為單獨所有。另申請分配為單獨所有之共有土地，於分配結果公告期間，共有人如提出異議，主管機關得不予調處，而仍分配為共有。

問15.	重劃後土地如何分配？
答15.	一、重劃後土地分配原則：
	重劃後土地分配之位置，以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線為準。
	二、調整分配方法如次：
	（一）土地所有權人在重劃區內有數宗土地，且每宗土地應分配的面積已達最小分配標準時，應逐宗個別分配；如有未達原街廓原路街線最小分配面積標準者，向面積較大者集中合併分配。但不能合併分配於公共設施用地及不能建築的土地。
	（二）畸零細小土地分配
	同一土地所有權人在重劃區所有土地應分配的面積，未達或合併後仍未達重劃區內最小分配面積標準二分之一者，除土地所有權人申請與其他土地所有權人合併分配者外，以現金補償之；如已達最小分配面積標準二分之一者，可於深度較淺，地價較低的街廓，按最小分配面積標準分配。
	（三）一宗土地跨占分配線兩側的分配
	一宗土地占分配線兩側，各側應分配面積已達最小分配面積標準者，應於分配線兩側個別分配；如其中一側應分配面積，未達最小分配面積標準者，應向面積較大一側合併分配。
	（四）分別共有土地分配
	分別共有土地，共有人應分配面積已達原街廓原路街線最小分配面積標準，且經共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意或應有部分合計逾三分之二之同意者，可申請分配為單獨所有；如未達最小分配面積標準者，得依（二）所述辦理或仍分配為共有。
	（五）已建築土地的分配
	重劃前已有合法建築物的土地，如建築物不妨礙都市計畫、重劃工程及土地分配者，按原有位置分配。
	（六）重劃前已興建之公共設施用地之分配
	重劃區內公共設施用地，除道路、溝渠用地外，在重劃前業經主管機關核准興建者，仍分配予原土地所有權人。
	（七）共同負擔之公共設施用地的分配
	重劃前土地位於共同負擔之公共設施用地者，其分配位置由主管機關視土地分配情形調整分配。
	（八）重劃前已協議價購或徵收取得之公共設施用地的分配
	重劃前已協議價購或徵收取得的公共設施用地，已依計畫闢建使用，且符合原公有道路、溝渠、河川的定義者，依法辦理抵充，其餘不符合抵充規定者，按原位置、原面積分配，不得辦理抵充。
	（九）重劃前供公共通行的既成巷道或私設巷道的分配
	重劃前供公共通行的既成巷道或私設巷道應予保留者，視為增設巷道，依增設巷道的處理方式辦理。但該巷道如具有法定空地的性質，應按重劃前原位置、面積分配予原土地所有權人，不計算其重劃負擔。另該巷道如兼具法定空地性質者，應按重劃前原位置、面積分配予原土地所有權人，不計算其重劃負擔，並得配合重劃工程同時施工。
	三、原位次分配原則的例外：
	主管機關辦理市地重劃時，為配合整體建設、大街廓規劃或興建國民住宅的需要，可協調土地所有權人調整相關土地分配位次分配，而不受前述分配方法之限制。
	四、合併分配之限制：
	重劃前各宗土地如設定有不同種類的他項權利，或經法院查封、假扣押、假處分或破產登記者，不得合併分配，以免影響他項權利人或債權人權益。

問16.	重劃後分回面積減少了，減少的面積到哪去？
答16.	土地參加重劃，都會碰到一個問題，重劃後的面積都比重劃前面積為少，少掉的面積就是土地所有權人以土地抵付公共設施用地負擔及費用負擔的結果：
	一、公共設施用地負擔:
	列為土地所有權人共同負擔的公共設施用地項目計有道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項。
	二、費用負擔:
	土地所有權人第二個重劃負擔為費用負擔。所謂費用負擔，指辦理市地重劃所需支出的工程費用、重劃費用與貸款利息，由土地所有權人按受益比例共同負擔。
	三、重劃負擔比例的限制:
	土地所有權人共同負擔的土地面積，合計以不超過各該重劃區總面積百分之四十五為限，如超過百分之四十五，應取得重劃區內私有土地所有權人半數以上且所有土地面積超過區內私有土地總面積半數同意，才可辦理市地重劃。

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